メルマガ第17号

実体験をもとに、中小企業経営に必要な実務情報を掲載しています。

第17号 　「賃料引き下げ・保証金償却」

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■　　「資金繰りプチ改善案（２）～賃料引き下げ・保証金償却～」
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　今回も、前回に引き続き「資金繰り改善策」についてです。
　経営を行っていく上で、資金繰りに大きな影響を与えているもの
　の代表格である「家賃」についての一考察・・。（＾－＾）O



　昨年後半以降、業種や地域を問わず「非常に厳しい売上高」にな
　ってますよね。
　業績が伸びている会社さんもありますが、弊社の顧問先の中小企
　業さんも「減収」となっているところも多いです。


　ある程度資金に余裕がある状況ならば、この時期を「減収・増益」
　路線で乗り切れることも出来るのですが、資金的に余裕のない会
　社様の場合には、売上の減少がそく「資金ショート」につながる
　危険性が出てきます。


　そんなとき、一ヶ月の資金繰りを考える上でもっとも目立つのが
　家賃や地代などではないでしょうか。

　事実、弊社の顧問先企業様からも「地代・家賃」に関するご相談
　が今年に入って急激に増えてきています。


　先日、次のような相談がありました。


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　ここにきて業績が悪化したため、資金繰りが非常に厳しい！
　このままだと資金繰りがショートしてしまうので、家賃の
　減額を申し出ようと思う。

　ついでに「保証金」の償却についても止めさせて、保証金を
　返してもらおうと思っているんだけど、どうだろうか？

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　この会社の賃貸借契約書を見ると、
　「賃料については、更新時にお互いに誠意をもって話し合う」
　という旨の文言が入っていました。

　ですから、賃料の引き下げ自体は可能だと思われます。
　（もちろん、常識の範囲内で・・・ですけどね）

　ただ、預け保証金の償却については「更新ごとに話し合う」とい
　う文言はどこにもありません。

　はたして、法律上での取り扱いとして「保証金の償却」はどのよ
　うな位置づけにあるのかを、専門家に聞いて見ました。


　以下は、弊社のエキスパート専門家制度に登録をされている行政
　書士谷麻由実先生に教えていただいた内容の一部です。


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　判例では、オフィスビル等の事業使用目的の場合には、保証金の
　償却条項も無効とはされないようです。

　なぜなら、オフィスビル等の賃貸においては、
　退去時の原状回復義務を、通常の使用によって生じる損耗にまで
　拡大する特約も合理性がある、と判断されていました。
　また、保証金の償却を原状回復費用とは別個に負担する旨の特約
　をそのまま認めるものでした。
　　（東京高等裁判所　平成１２年１２月２７日判決）

　民間の一般住宅は、通常の使用によって生じる損耗の修繕に要す
　る費用は、すでに賃料に含まれているため、
　賃借人が退去に際して負担すべき費用は、「賃借人の故意・過失、
　善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による
　損耗等」に限られるとされています。

　一方、オフィスビルの賃貸借の場合には、原状回復費用が賃借人
　の建物使用方法・使用期間等、賃借人側の事情によって左右され
　るため、賃貸人側で適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含め
　て徴収することが現実的に不可能であることから、上記のような
　扱いになっているようです。（谷先生談）


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　結論を言うと、業務使用目的で借りている場合には、「保証金」
　や「その償却」という契約については、法律上認める取り扱いに
　なっいるので、個別な事情がない限りは「返還」等の取り扱いは
　難しいとのことですね・・。


　谷先生の解説等の内容を踏まえて、弊社のお客様は「家賃減額」
　の一本に狙いを定めて、資金繰り改善の一歩をとる事になりまし
　た。

　仮に「何千円」かであっても、家賃は毎月支払うものですから、
　資金繰り改善の効果は徐々に大きくなってきます。


　みなさんも自社の家賃の適正額を検討してみてはいかがですか？
　（＾－＾）／


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